Educa??o Financeira #302: fundos imobiliários ainda valem a pena, mesmo sem queda de juros?
“O sênior living será o próximo fen?meno imobiliário” Imóveis de Valor Valor Econ?mico.txt
Alexandre Frankel fundou a Vitacon em 2009,êniorlivingseráopróximofen?menoimobiliárioImóveisdeValorValorEcon?premio de loteria como receber apostando na demanda potencial da época: a busca por moradia com metragens menores e mais servi?os. Assim surgiram os estúdios, que conquistaram as grandes cidades do país, oferecendo espa?o reduzido e muita inova??o, como lavanderia compartilhada, coworking e “vending machines” no lobby. Dez anos depois, ele criou a Housi, uma plataforma de servi?os e produtos que visam facilitar a vida dos moradores. A “proptech” cresceu e deve faturar R$ 600 milh?es, neste ano — três vezes mais do que em 2024. Agora, Frankel mira uma nova demanda do mercado: o sênior living. Na sua avalia??o, qual será a nova febre do mercado? Alexandre Frankel — O sênior living será o próximo fen?meno imobiliário. O envelhecimento da sociedade é um fato, a popula??o de idosos no Brasil vai dobrar em 15 anos e, se essas pessoas n?o tiverem uma solu??o de moradia, poder?o acabar literalmente na rua. Somando esse contexto aos dados da nossa base de clientes, cada vez mais preocupados com o tema, chegamos à conclus?o de que n?o tem mais como postergar: é preciso criar um produto que resolva a vida do idoso também. Como será esse produto? Criamos um modelo altamente enxuto, com servi?os de auxílio quando necessário (fisioterapia, por exemplo) e no formato “pay-per-use”, pago de acordo com uso. Ent?o, o custo é reduzido, permitindo com que muito mais gente tenha acesso. é uma solu??o mais efetiva economicamente. O que mudará na infraestrutura desses prédios? Eles ter?o corredores mais largos, elevadores mais amplos, ambulatório, sala de pilates, refeitório, cinema, ateliê de arte, sala de carteado, academia adaptada e diversas atividades para estimular a socializa??o. O que gera uma blindagem preventiva às doen?as é a saúde mental estimulada pelo convívio social. Isso é muito importante. E o próprio staff do condomínio será formado por profissionais habilitados a prestar auxílio básico, como ajudar no deslocamento ou transportar volumes até o apartamento. Haverá alguma parceria com rede de saúde privada? Sim, temos essa previs?o para atendimentos de baixa complexidade no prédio. Estamos em fase final de assinatura de contrato para ter o apoio de uma grande institui??o hospitalar. Quando come?a o projeto? O primeiro prédio já foi lan?ado: será em Higienópolis, na Zona Oeste de S?o Paulo, com 400 unidades e VGV aproximado de 450 milh?es. Mas estamos analisando cerca de 50 projetos. Temos contratos fechados no interior de S?o Paulo, no litoral paulista e no Nordeste também. Balneário Camboriú tem público para esse produto. Todas as regi?es do Brasil têm demanda e acredito que esse segmento irá crescer de forma exponencial a partir de 2026. Housi Faria Lima: moradia flexível na regi?o mais cobi?ada da capital paulista — Foto: Housi/Divulga??o Você mencionou a análise dos dados da base de clientes. O que mais esse “data lake” tem indicado? Estamos chegando a 300 mil usuários na plataforma, gerando um volume enorme de informa??es em tempo real do que está rolando nos prédios: o que o morador está consumindo, que horário ele fica em casa, quanto tempo passa conectado no wi-fi do apartamento em que dias refrigerantes, carnes e vinhos s?o mais vendidos. S?o descobertas a partir do cruzamento de dados, que nos indicam qual o melhor momento para disparar uma mensagem sobre determinado produto ou servi?o. Come?amos como uma empresa de “real estate” e, hoje, estamos nos aproximando cada vez mais de um “retail”. Isso tem valor no mercado. Como aproveitar essa inteligência dos dados? De várias formas: primeiro, ajudando incorporadores menores, sem “budget” para contratar pesquisa de mercado, para definir que tipo de produto lan?ar na sua cidade naquele momento. A inteligência de dados fornece uma leitura preditiva regionalizada sobre o que fazer para que se tenha sucesso. é possível saber se as pessoas em determinado bairro ou cidade têm buscado mais espa?o, como elas usam as áreas comuns e se o bolso dos moradores está mais curto. Enfim, isso permite elaborar um produto muito mais assertivo para cada regi?o com base nos dados de utiliza??o. é fenomenal. Em fun??o desse conhecimento em tempo real, muitas empresas têm nos procurado para testar produtos. E, como hoje todo mundo consome online, está muito difícil convencer as pessoas a experimentar as coisas fisicamente. E conseguimos fazer isso: colocar os produtos clusterizados nos prédios para as pessoas testarem a mercadoria. Virou um grande negócio, ent?o? Sem dúvida: hoje, mais da metade da receita da companhia vem destas parcerias com marcas. O sistema de loca??o representa menos de 10%. O streaming de receita mudou muito desde 2019. Digo aos investidores que somos um “dromecórnio”: caminhamos para nos tornar um unicórnio, mas nascemos como dromedário, seis meses antes da pandemia, quando ninguém queria saber da gente. Tivemos que aprender a fazer muito com pouco, gerar resultado e sobreviver no meio de um deserto. Isso nos deu muita resiliência. Com servi?os sofisticados, apartamentos maiores e mais equipados e curadoria de marcas, bandeira H chega para atender público de alta renda — Foto: Housi/Divulga??o Foi a análise dos dados que levou a companhia a mirar no segmento luxo, com a bandeira H? Sim, enxergamos a necessidade das pessoas em ter uma experiência mais sofisticada, o que nos ajudou a ancorar novos projetos imobiliários em uma nova categoria, o que valorizará n?o só as unidades, mas o empreendimento inteiro. é uma demanda também dos incorporadores, que buscavam associar seus prédios a uma marca de luxo. O que muda é o nível dos servi?os: apartamentos mais equipados e curadoria de marcas. Por exemplo, o carro compartilhado será de luxo, os cosméticos à venda de alguma marca internacional; e a adega de vinho com rótulos acima de R$ 200. A experiência do usuário final será mais sofisticada. O primeiro “H” será nos Jardins, em S?o Paulo, com previs?o de entrega para meados de 2026. Existe a inten??o de internacionalizar a empresa? Estamos estudando o mercado no exterior com pessoas focadas em Portugal e nos Estados Unidos, para dar o passo correto. é um movimento que demanda muita pesquisa, mas n?o vai demorar muito para acontecer. Onde está mais quente? Na Costa Leste dos Estados Unidos: Nova York e Pensilvania. Mas é muito legal ser uma empresa brasileira buscando dar esse passo no exterior. Como fizemos a expans?o nacional, virou algo muito natural abrir novos mercados. Como nossa solu??o é escalável, temos um “playbook” bem estabelecido. Ent?o, fazer a internacionaliza??o é algo muito plausível de acontecer. Por fim, qual a sua avalia??o de momento do mercado de moradia por temporada? é modelo muito resiliente. As pessoas precisam de solu??es de moradia mais econ?micas e eficientes. Muitas vezes, o mercado de lan?amentos é afetado por condi??es econ?micas, fica mais lento, mas as pessoas continuam a precisar de um lugar para morar. Nosso business n?o tem rela??o direta com a economia, tanto que, neste ano, tivemos o melhor semestre da história: ultrapassamos R$ 250 milh?es de faturamento e devemos crescer três vezes em rela??o a 2024, passando de R$ 600 milh?es. O essencial é nos manter atentos às oportunidades. Por exemplo, acabamos de criar um bra?o específico de loca??o em S?o Paulo para unidades de Habita??o de Interesse Social (HIS) e Habita??o de Médio Padr?o (HMP), já dentro das normas da Prefeitura. Uma opera??o especializada em originar a demanda sob a ótica da nova legisla??o. A ideia é detectar as pessoas enquadradas no perfil de renda e fazer o movimento de distribui??o desse público junto ao inventário de imóveis das categorias.
